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理财知识

一个2000万身家朋友的烦恼 该怎么规划投资
发布时间:2017-08-18 17:19

 

最近有个朋友找到我,最近有些金融方面的困惑想当面咨询下,我们约在附近的一个咖啡馆见面。
 
我们以前其实是玩天黑请闭眼认识的朋友,对于他的家庭和工作,其实我不是太了解。这次见面后,他大概说明了他目前的情况,我用我最常规的方式,帮他做了下资产负债表
 
资产:房产3套  
其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,另一套是16年投资房,目前市值400万(剩余贷款大概220万)。
存款我没有过细的问,但应该每月结余不多,所以我按50万来核算
负债:220万房贷
收入:
家庭工资:25000
房屋出租租金:12000+6000 
总收入:43000元/月  
支出: 
每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)  
房贷支出:11000  
总支出:33000元/月  
净收入:10000元/月
 
最近因为他感觉深圳楼市有下跌空间,于是他在惠州订了个商铺,核心问题就出在这上面。
 
商铺的总价格是250万左右,他已经付了20万定金,但这250万是不带前三年租约的,意味着前三年,是没有任何收入来源的。于是他最早的想法是,把那套400万的房子卖掉,获得大概200万现金,然后去全款购买那个商铺。但因为深圳楼市交易量缩水严重,有价无市,所以他放盘了两个多月也没卖掉,但目前10月份又需要把商铺的钱付出去,于是陷入了缺钱的难题。
 
他想了一圈,最后想着,把自己那两套900万的房子抵押一套,先贷款250万出来,把铺面的钱付了,然后等400万那套房产脱手了,再把贷款还回去。
 
贷款的利息他也问了,目前有两种方式,第一种就是常规的银行抵押贷款,最长20年抵押周期,等额本息还款,月供大概17500左右一个月。另一种是一年内先息后本的,利息大概14500左右一个月,但每一年需要赎楼转贷一次,赎楼费用大概是借款额的2-3%。
 
那么我们假设按他自己设想的做了,他的资产负债表变成了怎么样呢?
 
资产:房产2套、商铺1套  
其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,一个250万的商铺  
因房产大概能卖180万,加手上的50万,刚好把商铺买回来,变成没有负债。但存款基本就没有了  
收入:  
家庭工资:25000  
房屋出租租金:12000+4000(商铺租金,第四年以后才有)  
总收入:37000元/月、第四年以后为41000元/月  
支出:  
每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)  
半年内抵押贷款:15000  
总支出:35000元/月  
净收入:2000元/月、房产卖掉后上升到17000元/月、第四年以后为21000元/月
 
整个看下来,净收入除了半年内有点紧张,房产卖掉后,净收入来源还是不错的。但这有个问题,整个资产没有获得太多提升,可能就是一个深圳的住宅,换了一个惠州的商铺而已。目前这个商铺的投资回报率大概是5%左右,也就是说,除去商铺的交易价值,20年大概能够回本。
 
 
如果换成是我,我会怎么操作呢?
 
首先,我会拿900万的房子去贷款500万出来,按20年等额本息算,大概每月还款35000。
 
然后,惠州的铺面,首付5成(125万),剩余按基准利率做10年贷款,月供10000。
 
剩余可用资金400万,选择一个一年期10%-12%的理财项目投资。(在深圳,对于这个资金量级不太难达到)
 
 
那么我们看下新的资产负债表:
 
资产:房产3套、商铺一套  
其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,另一套是16年投资房,目前市值400万(剩余贷款大概220万)。商铺一套价值250万(剩余贷款120万)  
存款:30万  
负债:  
银行贷款500万、房贷220万、商铺贷款120万  
收入:  
家庭工资:25000  
房屋出租租金:12000+6000+4000(第四年以后收入)  
理财收入:40000(按400万年化12%计算)  
总收入:87000元/月 
支出:  
每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)  
房贷支出:11000  
铺面贷款支出:10000(10年期)  
房产抵押贷款支出:35000  
总支出:77000元/月  
净收入:10000元/月(10年后为20000元/月)
 
大家会问,好像净收入没有发生太多变化啊?确实是,净收入跟原来没有多少增加,变化的是整体收入和支出。但大家别忘了,如果能够保持这样20年,你的总资产多了一套房子加上500万现金。因为都是等额本息还款,实际上,还到20年以后,所有的钱都还完了。意味着在20年后,你投资的那500万现金,是你白赚的500万。
 
当然,投资会有一定的风险,这一点也要特别注意,如果没有专业的投资意识,或者没有找到合适的投资项目,可能按他原来的思路,是比较低风险正确的。